Zbirka vrednotenja nepremičnin vsebuje podatke modelov vrednotenja in dokumente z opisom postopkov množičnega vrednotenja. S pomočjo modelov in postopkov množičnega vrednotenja izračunamo posplošeno tržno vrednost nepremičnin.

1. Izbira modela

Seznam modelov

Model izberete iz seznama modelov vrednotenja.


Nepremičnine razvrščamo v skupine in podskupine nepremičnin. Za vsako od podskupin je določen model vrednotenja. Model vrednotenja pove kateri podatki o nepremičnini vplivajo in koliko na njeno vrednost in kako se izračuna vrednost. Trenutno je v sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin določenih 21 različnih modelov vrednotenja in ti so: stanovanja, hiše, garaže, lokali, pisarne, industrija, tež. industrija, zidanice, kmetijske stavbe, javna raba, druge stavbe, zem. za gradnjo, pozidana zem., kemetijska zem., gozdna zem., druga zem., elektrarne, rudniki, pristanišča, črpalke in posebne. Modeli vrednotenja so sestavljeni iz vrednostnih con, vrednostnih ravni, vrednostnih tabel, točkovnikov in enačbe za izračun vrednosti.


PRIMERJAVA MODELOV VREDNOTENJA

V primeru, da že izbrani model zamenjate, tako da izberete drugega, se izbrana lokacija v oknu pogleda grafike ohrani, kar vam omogoča, da za poljubno prej nastavljeno območje med seboj na enostaven način primerjate grafične podatke različnih modelov.

2. Prikaz vrednostnih con

Cone
Če v kvadratku pred napisom CONE ni kljukice, pomeni, da bodo v grafičnem oknu prikazani samo zemljevidi, ki služijo kot podlage za orientacijo v prostoru. S pritiskom na kvadratek, postavimo kljukico in izrišejo se vrednostne cone za trenutno izbrani model. Cone so obarvane z različnimi odtenki barve – temnejša, barva cone pomeni višjo vrednost. Barva con je delno prosojna, tako, da je vidna tudi podlaga za orientacijo v prostoru.

Vrednostne cone so območja, v katerih imajo podobne nepremičnine približno enake vrednosti. Z njimi je torej določen vpliv lokacije na vrednost nepremičnin. Vsaki vrednosti coni je določena ustrezna vrednostna raven (največji razpon je od 1 do 20). Vsak model vrednotenja ima svoj sloj vrednostnih con, ki pokriva celotno območje države in je razdeljen na najmanj eno in največ do 400 vrednostnih con.

3. Kako spreminjamo povečavo zemljevida?

Povečevanje oknaSPREMINJANJE POVEČAVE Z OKNOM
Če z miško označimo okno (kliknite z miško na začetek območja, zadržite levi gumb miške in potegnite miško do konca območja) se bo območje v izbranem oknu prikazalo bolj podrobno v celotnem oknu za grafiko.

SPREMINJANJE POVEČAVE S KOLEŠČKOM MIŠKE
Povečavo najlažje spremenite z vrtenjem koleščka na miški. Vrtenje naprej pomeni povečaj, vrtenje nazaj pomanjšaj. Točka kjer se miška nahaja v času vrtenja koleščka, se po povečavi nahaja na istem mestu, ostala vsebina pa se prilagodi.

Spreminjanje povečaveSPREMINJANJE POVEČAVE Z IKONAMA (+ in -)
Za spreminjanje povečave lahko uporabite ikoni POVEČAJ ali POMANJŠAJ

4. Kako premikamo zemljevid?

RokaPREMIKI Z DESNIM GUMBOM MIŠKE
Za premik zemljevida v želeni smeri pritisnite in zadržite desni gumb miške. Prikaže se kazalec v obliki roke in s premikom miške lahko premikamo zemljevid v želeno smer.

NavigacijaPREMIKI S POMOČJO IKONE
Druga možnost je uporaba puščic ikone, ki je v levem spodnjem kotu zemljevida. Dokler je nad puščico pritisnjen levi gumb miške se zemljevid premika. Za večje premike preprijemanje ni potrebno.

5. Pomen ikon

IKONA vprašaj in puščica
S pritiskom na ikono poizvedovanje vklopimo ali izklopimo. Če je ikona vklopljena s klikom na grafiko, dobimo podatke o izbrani vrednostni coni, ki se izpišejo v oknu »REZULTATI«.

IKONA Slovenija
S pritiskom na ikono zahtevamo pogled na celotno območje, enako kot pri vhodu v program.

IKONA +
Povečamo merilo pogleda v oknu, center pogleda ostane na istem mestu. Vidimo manjše območje, vendar bolj podrobno.

IKONA -
Zmanjšamo merilo pogleda v oknu, center pogleda ostane na istem mestu. Vidimo večje območje, vendar manj podrobno.

IKONA nazaj
Vrne sliko, ki je bila v grafičnem oknu pred zadnjim ukazom. Deluje za več korakov nazaj.

IKONA naprej
Vrne sliko, ki je bila v grafičnem oknu pred pritiskom ikone »nazaj«. Deluje za več korakov naprej. Ikona je neaktivna (sivo obarvana) dokler ne pritisnemo ikone »nazaj«.

IKONA vprašaj
Prikaže ta navodila za uporabo programa.

ZA VSE IKONE VELJA:
Ko postane gumb ikone sive barve, funkcija ne deluje več (prišli ste do omejitve te funkcije).

6. Izbira vrednostne cone

Vrednostno cono izberemo tako, da z miško kliknemo na območje znotraj meje cone v grafiki, ki jo želimo izbrati (to lahko naredimo, kadar je poleg puščice še vprašaj). Podatki o izbranem modelu in vrednostni coni se prikažejo v oknu »MODEL«.

7. Podatki izbrane vrednostne cone

Izbrana vrednostna cona je tista, na katero smo kliknili z miško. V oknu »MODEL« se prikaže ime izbrane vrednostne cone, številka vrednostne ravni, ki pripada izbrani coni ter vrednost referenčne nepremičnine. S pritiskom na ustrezne ikone lahko zahtevamo še naslednje dokumente: opis referenčne nepremičnine, vrednostno tabelo, opis točkovnika, primer izračuna in opis izbranega modela.

8. Vrednostna tabela

Vrednostna tabela

Vrednostna tabela za izbrano vrednostno cono nam pokaže kakšen je vpliv osnovnih lastnosti
(npr. površine in starosti) na vrednost nepremičnine.

Vsak model ima toliko vrednostnih tabel, kolikor je vrednostnih ravni - največ 20. Ustrezno vrednostno tabelo lahko izberemo, če poznamo model vrednotenja in vrednostno raven nepremičnine, ki jo opazujemo.

9. Vrednostne ravni

Vrednostne ravni

Na levi strani okna »MODEL« je prikazana barvna lestvica vseh možnih vrednostnih ravni izbranega modela. Temnejša barva pomeni višjo vrednost, enako kot pri conah. Če s kazalcem miške prečkamo pravokotnik, ki označuje posamezno vrednostno raven, se prikaže vrednost referenčne nepremičnine v tej ravni.

Vrednostne ravni razdelijo referenčne nepremičnine posameznega modela v največ 20 razredov vrednosti zaradi vpliva lokacije. Vsako vrednostno cono razvrstimo v ustrezno vrednostno raven.
(Primer: Vrednosti stanovanj v coni Maribor_studenci in coni Novo mesto_okolica dosegajo podobne vrednosti in zato obe coni uvrstimo v 9. vrednostno raven.)

10. Referenčna nepremičnina

Tipična nepremičnina

Referenčna nepremičnina predstavlja najbolj pogosto zastopano oziroma povprečno nepremičnino znotraj posamezne podskupine nepremičnin. Referenčna nepremičnina ima v vsakem modelu vrednotenja predpisane vrednosti za vse lastnosti, ki vplivajo na njeno posplošeno tržno vrednost.

11. Definicije

Neto tlorisna površina dela stavbe je seštevek površin vseh prostorov, ki ga sestavljajo.
Uporabna površina je seštevek površin samo tistih prostorov dela stavbe, ki služijo osnovnemu namenu uporabe dela stavbe, brez pomožnih prostorov.

Več informacij o površinah in o vseh drugih podatkih nepremičnin najdete na strani
Geodetske uprave: http://www.gu.gov.si/si/zakonodaja_in_dokumenti/zen0/

KAKO DOLOČIMO POVRŠINO DELA STAVBE?
Glej razdelek: Pravilnik o vpisih v kataster stavb
Glej dokument: Razvrstitev vrste prostorov glede na namen uporabe

12. Točkovnik

Točkovalnik

Točkovniki določajo vpliv ostalih lastnosti na vrednost nepremičnine. Model vrednotenja ima enega ali več točkovnikov. Za vsako možno vrednost posamezne lastnosti je določeno število točk. S pomočjo seštevka vseh točk, določimo razred in faktor vpliva.

13. Primer izračuna

Primer izračuna

Primer izračuna nam prikaže, kako se izračuna vrednost nepremičnine po izbranem modelu.

14. Opis modela

Primer izračuna

Je dokument, ki natančneje opiše zgradbo in vse elemente izbranega modela vrednotenja.

15. Pregled dokumentov

Za vse, ki želite o sistemu množičnega vrednotenja izvedeti več, so v oknu »DOKUMENTI« na voljo gradiva, ki podrobneje razlagajo postopke množičnega vrednotenja nepremičnin.